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      1. 物業私拆小區業主搭建的違章建筑構成犯罪

        發布時間:2016.10.26 新聞來源:物業課堂 瀏覽次數:
        一、基本案情

          2012年9月,居住在長沙市某小區商品房的孫某將其樓下的架空層進行改建。該小區物業公司發現后,多次要求孫某停工,但孫某不予理睬。2013年1月9日,物業公司管理人劉某組織物業公司行政部、工程部七名員工租賃一臺挖機將孫某樓下改建的架空層的卷閘門、玻璃、墻、夾層等破壞。經鑒定,造成直接經濟損失11萬余元。事后劉某賠償了孫某經濟損失,雙方達成了刑事和解。

          二、定性分歧

          本案中,劉某的行為是否構成犯罪在批捕、起訴階段都存在很大分歧,主要觀點有二:

          第一種觀點認為劉某的行為構成故意毀壞財物罪。

          理由是:孫某搭建的架空層,雖然是違法搭建,但基于事實行為孫某對該搭建物享有所有權。小區物業組織人拆除孫某的搭建物,屬于故意毀滅或者損壞公私財物,且數額較大。

          違章建筑的拆除可有兩種途徑:申請人民法院強制執行,或是由縣級以上人民政府責成有關部門強制拆除。物業公司雖然管理小區事務,但其行為只能依照小區管理條例進行管理職責,而沒有拆除違章建筑的權力,因此小區物業的行為不具備犯罪阻卻事由。另外,該行為不屬于民事自救行為,自救行為必須是針對自己的財產,必須在緊急的情況下。物業拆除孫某違章建筑的行為從主觀、客觀都符合故意毀壞財物罪的犯罪構成,且數額巨大,應當追究刑事責任,另外,故意毀壞財物罪的主體為一般主體,因此應直接追究小區物業公司主要負責人劉某的刑事責任。案發后劉某與孫某達成了刑事和解,孫某搭建違法建筑事實上具有一定過錯,可以在量刑上對劉某從輕考慮。

          第二種觀點認為劉某的行為屬于民事自救行為,不構成犯罪。

          理由為:物業公司雖然沒有權力拆除違章建筑,但他的拆除行為不同于一般的故意毀壞財物的犯罪。故意毀壞財物罪一般是出于個人報復或妒嫉等心理,故意排除他人對所有物的占有或使用。小區物業的動機是為維護小區內公共環境,是實施管理行為,動機是善良的,只是實施管理的手段不當,動用刑法調整值得商榷。

          三、案件評析

          筆者傾向于第一種觀點,認為劉某的行為涉嫌故意毀壞財物罪,理由如下:

          第一,故意毀壞財物罪侵犯的客體是公私財物的所有權。

          依據《民法通則》中財產所有權的取得需符合法律的明文規定的要求,違章建筑并不能認為是合法財產。但孫某對違章建筑基于事實行為已取得所有權,小區物業的拆除行為侵犯了孫某的所有權,且涉案金額巨大,應當追究刑事責任。

          第二,小區物業的行為不屬于民事自救行為,私立救濟本在理論上就存在爭議,即便是私立救濟也應當采取適當的手段和必要限度,不能任意妄為。

          小區物業有維護業主公共利益的義務,但沒有拆除違章建筑的權力,目的正當手段不合法,且手段和結果都明顯超出了必要限度,給被害人造成了巨大經濟損失,是一種違法犯罪行為。

          第三,孫某搭建違章建筑違反了小區管理條例,也應當承擔一定的過錯責任,且雙方達成刑事和解,可以在對劉某處理時酌情考慮。
        本文共分 1
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