• 物業管理的“五大窘迫”

    發布時間:2016.10.21 新聞來源:物業課堂 瀏覽次數:
    “窘迫”一:政策環境 窘迫指數:★★★

    現在國家有關于房地產、住宅、物業管理的各項法規政策,都傾向于照顧“業主”這個“弱勢群體”。其實,物業管理企業同樣弱勢:作為一個以盈利為目的的經濟組織,物業管理企業要承擔盈利的壓力同時必須擔負可能出現的各種責任。而“業主委員會”是一個非法人實體,委員會委員是短時間內任職,他們不可能承擔對等的經濟壓力和法律責任,常常是干完一屆,拍屁股走人。同時,物業管理企業必須面對成千上萬的業主,任何一個小小的事件,都可以成為個別業主拖欠物管費的理由,而物管公司要實現和保障自身的權益,可能要花費巨大的管理成本和訴訟成本,即在違約成本上,物管企業和業主之間是不對等的。

    上榜理由:現行的相關政策,沒有過多關注物管企業的實際困難,卻過分強調保護“業主”個體這些“弱勢群體”。

    “窘迫”二:業主 窘迫指數:★★★☆
    小區業主由于人數眾多,個人家庭、生活習慣、成長環境、宗教信仰、所受教育水平參差不齊,而形成業主的千差萬別。相當一部分業主出于極端自私,自我利益意識極度膨脹,他們要么拒絕交納應交的物管費(已享受了服務),要么侵占公共區域、部位,要么蔑視和踐踏物管公司工作人員的勞動成果,要么讓自己的寵物在花園、樓梯間到處亂竄,讓周邊鄰居深受其苦。由于人們的劣根性,很多的業主對物管公司的工作人員都帶有明顯的歧視性,認為物管公司好像舊社會時的管家,甚至從人格上都對物管公司的服務人員產生歧視,而沒有意識到這是平等的供求關系、合作關系。

    上榜理由:很多作為一個居民本身應有的道德和義務,被有些業主視為對物業管理企業的讓步和妥協。

    “窘迫”三:開發商 窘迫指數:★★★☆
    物業管理企業要進入一個小區實施物業管理,在中國房地產行業的現狀下,百分之九十必須通過開發商。因為小區剛建成未銷售完或業主入住率太低,“業主大會”、“業主委員會”尚未成立,無法由“業主大會”來選擇決定物業管理企業;同時《物業管理條例》也規定:房地產開發企業可以簽訂“前期物業委托合同”,將小區的物業管理事務進行委托。其實,80%以上的小區物管公司都是由開發商組建成立或是與開發商有千絲萬縷的聯系。由于以上特點,物業管理公司不得不收起自己所有的尊嚴,伺候好開發商這個大佬,并不得不背上開發商轉嫁的爛攤子:一、建筑面積與廣告宣傳或房產證不符;二、綠化、配套設施、公共設施與原宣傳或承諾不一致;三、開發商已經將部分屬于業主共同權益的停車場、車位、露臺或出租或出售;四、開發商在售樓時草率承諾業主“免N年物管費”、“零物管費”等。

    上榜理由:物業管理只不過是開發商銷售樓盤時的一種裝飾、裝點或賣點,是后期轉嫁各種質量缺陷、繁雜事項的工具,是代開發商承擔各種后續責任的替罪羊,在房地產開發商看來,物業管理企業只不過是開發商的附屬物,在享受著他們的種種恩惠。

    窘迫”四:物業管理企業自身 窘迫指數:★★★★
    物業管理是中國住房制度改革的產物,相比其他產業,應該說是個朝陽產業,物業管理行業也曾經有過短暫的“黃金歲月”。但是,目前的現狀是:一、全國的物業管理企業80%是開發商的下屬企業,由于這樣的“出身”,決定了他必須首先考慮開發商的“意志”,物管公司的工作只不過是開發商的附屬產品,關鍵時候,他成了替房地產開發商背黑鍋的替罪羊;而他卻忽視了供求關系的本質:業主支付物管費,享受服務;而物管公司收取物管費,以業主為關注中心提供優質的服務;二、其他形式建立的物業管理企業,雖然和開發商沒有從屬關系,但是在現實狀況下,大部分的物管企業也只有先過開發商這一關,才有可能進入小區實施物業管理,這同樣會為以后物業管理企業服務工作的有效開展埋下很大的“隱患”。

    上榜理由:物業管理企業自身的“出身”,決定了最終自己的尷尬命運。

    “窘迫”五:公用事業企業單位 窘迫指數:★★★★
    公用事業單位基本上都是壟斷行業、部門,業主與之的供求關系并非真正意義上的市場關系,物業管理企業常常夾在公用事業單位和欠費業主間兩頭受氣,物業管理企業本身沒有“停水、停電、停氣”的處罰權,反而在經常充當義務的收費員。未實現分表到戶的小區,由于部分業主的拖欠費用,可能造成公用事業企業單位的停水、停氣、停電,而這明顯會對整個小區的居民生活造成影響,業主拿這些壟斷企業基本上沒有什么辦法,于是將氣發到了物業管理企業的頭上,從此,投訴、吵鬧不斷,并逐步發展到以不交物管費來威脅。如果物業管理企業顧全大局暫時墊上所欠的漏洞,這勢必造成物管企業越來越大的費用漏洞和虧損,同時,這些努力和付出不會換來業主們絲毫的同情和感激。

    上榜理由:物業管理企業常常夾在公用事業單位和欠費業主間兩頭受氣,就是為業主墊錢也不會換來業主們絲毫的同情和感激
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