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      1. 欠費不是維權而是侵權,“物業管理之本”已被動搖!

        發布時間:2016.09.19 新聞來源: 瀏覽次數:

        當前物業管理行業面臨三大痼疾:業主大會民事主體地位不完善、專項維修資金管理體制存在缺陷、業主欠費問題缺乏有效治理。其中欠費現象普遍,危害程度大,直接影響多數物業服務企業的生存和發展,甚至致使物業服務項目出現秩序混亂的局面,已成為物業管理當前需首要解決的問題。

         

        欠費不是維權而是侵權,“物業管理之本”被動搖!

         /戈琳

         

        缺乏有效催繳手段,助長欠費不良風氣

        在物業管理實踐中,業主主要由于以下三方面原因拒繳物業管理費用:一是部分業主尚未建立正確的消費觀念,沒有建立對物業的保值增值的投資概念,誤將物業管理費用理解為無意義、被迫式的消費行為,不愿繳納或惡意延期繳納物業服務費用;二是建設單位不能有效解決開發遺留問題,業主將不滿無端轉嫁給物業服務企業,令其代為受過;三是物業服務產品是準公共服務產品,單一業主不滿物業服務質量或收費標準時,無法更換物業服務企業及其提供的相關產品,只能選擇繼續接受該服務。




        上述三個表面原因均映射出業主權利意識的淡薄,國人簽訂物業服務合同時只是看中合同的利益關系,而忽視合同內在的“契約”精神和背后的法律制度。當下新聞媒體孤立、片面、夸大地報道物業服務企業存在的問題,而忽視業主自身問題和物業服務企業生存狀況,在這樣的大環境下,業主的權利意識被先行催熟,而其責任意識遲遲不能建立,加之“失信有所得,守信卻有所失”的扭曲信念對市場經濟秩序的沖擊,加重了業主搭便車的心理,隨意欠費情況越來越普遍。

        物業服務企業可以通過發送繳費通知書、業主委員會協助、司法訴訟等方式催繳費用。當前法律構架下,僅司法判決具備強制力,能夠解決業主惡意欠費的問題。在司法訴訟解決欠費問題時,業主由于上述前兩種原因未繳納物業服務費用的,法院一般會判決業主繳納物業服務費及滯納金;但對于業主不滿物業服務質量的,有些法院會采取折中的手段,酌情減免部分物業服務費用。例如,近期新浪微博用戶“物業管理微報”報告南京臺城花園的業主拖欠4年物業服務費被告上法庭,被告拿出了實景照片等證據直斥物業管理公司維修養護消防設施不到位,最終法院判決該業主拖欠的物管費減免1,000元,且不繳納滯納金。

        訴訟作為物業服務企業正常催討物業管理費用的最后手段,也充滿重重障礙。法院由于兩點原因,對物業服務糾紛案件采取了限額收案或在一定時間內不予立案的做法,導致業主欠費糾紛無法通過法律途徑有效、快速解決,造成業主欠費之風越刮越猛,物業服務企業的合法權益得不到合理保障:

        一是物業服務企業不愿或者缺乏與業主溝通,只是簡單地對欠費業主一訴了之,讓法院替其追債。這樣做既易激化矛盾,也容易使一些業主產生對立心理,造成惡性循環,不利于從根本上化解糾紛。

        二是,因物業服務合同的標的是對物業共用部分的維修養護,不具有可逆性,對物業服務企業是否按照合同約定履行義務缺少客觀、專業的判定,給法院審判工作帶來困難。

         

        費用交或不交,成本都在那里,不增不減

        業主與物業服務企業簽訂物業服務合同,已構成契約關系,在未出現合同約定可免除繳費義務的情形下,業主逾期不繳納物業服務費,實際上是不履行物業服務合同義務,侵害物業服務企業的合法權益,同時侵害了其他所有已交費業主的合法權益,向他人轉嫁自己應承擔的成本,并影響物業服務企業資金正常運轉與投入,造成房屋本體和共用設施設備日常管理、維修及養護質量下降,甚至物業服務企業無力繼續經營而撤出物業管理區域,損害全體業主的共同利益。

        北京市2011年物業項目收支情況報告顯示,北京大部分項目物業服務費用收支處于虧損狀態,物業項目的維持不是依靠建設單位或本物業管理公司的資金補貼,就是動用共用部分經營收益彌補不足,還有些無資金支持的項目面臨企業準備撤離的問題。最為艱難的當屬危改回遷項目,普遍收繳率僅30%,加之收費標準偏低、人工費用上漲等因素,很多項目難以繼續維持。

        在政府、傳統單位已退出房屋管理職能的情況下,業主無償享受物業管理的時代已經終結,但經歷過免費房管的業主,不愿正視房屋管理市場制度已經建立的事實,仍緊緊抱住免費服務的固有觀念,并從心理上抵制物業管理收費制度;同時由于免費服務的觀念很具感染性和傳承性,畢竟任何人都更喜歡享受“免費的午餐”,無論是低保戶還是億萬富翁,卻忽視“免費午餐”已無人提供,不交費沒人愿意做“午餐”的殘酷現實。業主欠費只可能短期獲益,從長期看全體業主和物業服務企業雙方都不會有贏家,物業服務企業虧損走人,留下一個爛攤子還要業主自己面對。

         

        欠費不是維權而是侵權

        物業服務企業向業主提供的服務是不可或缺的“準公共產品”,獲得不可輕易替代的自然壟斷地位。因此,當單個業主不滿物業服務時,物業服務無法終止,而更換物業服務企業程序又比較復雜,業主往往采用欠繳物業服務費的手段進行對抗。

        業主認為物業服務不到位的情況通常有兩種,一是業主對物業服務存在錯誤認識,要求的服務內容超出物業服務企業履責范圍,服務標準高于物業服務合同的約定,物業服務企業并不存在“真實過失”,業主以“服務不到位”作為欠費理由明顯不能成立。另一種是物業服務行為未按照物業服務合同的約定或未達到行政管理標準,甚至出現由于管理不善造成房屋本體和共用設施設備貶值的情況。物業管理存在“真實過失”,業主以此作為抗辯理由貌似很合理,但物業服務合同已對雙方的權利義務作出明確約定,業主繳費是法定義務(當然約定物業服務不到位時可以免除業主繳費義務的除外),發生物業服務質量爭議時,《物業管理條例》賦予業主監督物業服務企業履行合同和通過共同決議更換物業服務企業的權利,還可以按照合同違約責任條款解決爭議。

        在實踐活動中,由于業主與物業服務企業對物業服務標準的認識存在差距,且物業服務合同對物業服務企業的義務約定又較為概括,充滿模糊地帶,不是非黑即白的簡單認定,業主很難判斷物業服務是否真正達標。例如《北京市住宅物業服務標準(一級)》規定每周清掃一次、每季度清拖一次樓道、樓梯地面,那么實施清掃、清拖前后會存在差距,業主的愛護程度也會影響效果;共用設施設備接管狀態、使用年限各不相同,很難單單依靠運行現狀判定物業服務履責情況。對此,2010年北京市住房和城鄉建設委員會會同工商行政管理局修訂《物業服務合同(示范文本)》,約定物業服務企業和業主對物業服務質量產生爭議的,雙方可共同委托物業服務評估監理機構就物業服務質量是否符合合同約定的標準進行評估,如物業服務企業管理服務達不到合同約定的內容和標準的,應當承擔采取補救措施或賠償損失等違約責任。

        當然,對于業主來說,無論是行使業主權利還是聘請第三方評估機構都會占用大量時間,消耗大量精力,而欠費卻截然相反,是最經濟、快速的手段,既不耽誤繼續享受服務,還免去各項繁瑣的工作。兩者相較,欠費維權更有利,但是存在程序不合法和違背合同法基本精神的問題,長期來看業主經濟損失可能更大,而且繳費業主也在被迫承擔損失。我個人不認同法院在判定物業服務欠費案件中采用折中辦法,減免單個業主的部分物業服務費用,這樣不僅給業主濫用權利留下了機會,而且嚴重侵害其他業主的權利,物業服務因不達標減免的費用不應僅僅返還欠費業主,應將減免費用返還給全體業主,而且造成物業貶值的還應賠償損失。所以業主欠費和物業服務不到位應該分開審理,合并處理只會讓欠費業主嘗到甜頭,助長欠費之風,造成通過合法途徑解決物業服務糾紛的人愈發減少。

         

        美國不會讓“欠費”威脅“物管”

        在美國,由于業主將繳納物業管理費用基本等同于公民繳納稅金,多數業主會自行履行繳納管理費用的義務,對于不按時繳費的業主,業主協會(相當于中國“業主大會”)可以直接向法院起訴,要求業主繳納所欠物業管理費及滯納金。各州法院一般會支持業主協會,判決欠費業主無條件繳納管理費及滯納金,并不以業主協會是否履行了相應義務為前提。比較典型的案例有1995年的阿格西物業小區業主協會訴索拉姆案(Agassiz West Condominium Association v.Solum),業主因連續3年未交管理費而被小區業主協會訴至法院。在庭審過程中,被訴業主索拉姆太太承認自己未繳納管理費的事實,但她認為,業主協會沒有充分履行維護她所在樓房的共有部分的義務而致使共有部分損壞失修,因而自己有權暫不交管理費。法庭對被訴業主提出的業主協會對該樓房共有部分的損壞失修負有責任的事實表示認可,但同時明確指出,由于此原因而拒交管理費,在全美國無論哪一個州都沒有法律上的依據,因此不能得到法院的支持。

        美國各州還有各自的法律制度強制業主履責。在加州,對于逾期未繳納物業管理費的,物業服務企業可以直接將負債資料轉給債務處理公司,債務處理公司會通過電話、郵件催繳,如再不繳納則向信用評級機構申請信用降級。美國個人信用滿分為800分,每人信用初始狀態為0分,通過良好的個人記錄可以不斷增加分值,美國人將一生幾乎所有的信用記錄串在一起,從開通信用卡購物到購車、購房貸款,從辦理圖書借閱到房屋租賃的生活方方面面都需提供信用分值。美國人很看中個人信用分值,多數人都依靠信用消費,一個信用分值很低的人生活空間狹小,生活圈子會被邊緣化,分值在600分以下的人辦理財務活動會經常碰壁,所以降低信用分值比罰款更讓美國人難受。在紐約州,業主協會可以對欠費業主的物業設定不動產留置權,如果經催繳業主仍拒絕繳費,業主協會有權取消被留置品的回贖權,并可依法定程序,強制拍賣該物業,并從售房款中優先受償。除了收回全部欠費之外,還包括利息、滯納金及小區業主協會因追討欠費所支付的訴訟費及合理的律師費。在伊力諾依州的存量房買賣中,購房人承擔管理費用的連帶責任,購房人的律師一般會督促原房主繳清管理費用或者要求留存支票,由此不會出現因更換業主而讓物業服務企業或業主協會承擔損失的情況。

         

        北京法院多方嘗試化解危機

        為更好地發揮司法審判對物業服務爭議定紛止爭的作用,昌平區法院、海淀區法院目前都在積極探索“先調后審”的解決模式,取得了一定的效果。我們也將根據北京市司法局和北京市建設委員會(2007)聯合發布的《關于加強人民調解化解物業管理糾紛的指導意見》,進一步推動人民調解機制的發展,提前解決、及時化解物業管理糾紛;通過提倡公益律師進社區,加強為業主提供物業管理方面的法律服務;通過物業服務評估監理機構的培育,發揮其作為物業服務第三方獨立、公正、客觀的評估作用,為司法審判提供有力依據。同時,西城區法院正在研究模仿香港小額法庭的模式,啟動快速、簡易程序判決業主惡意欠費糾紛,提高審判效率,保障物業管理各方合法權益。



        本文原載于《現代物業·新業主》2012年第5期

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